집 담보 연금, 역모 기지론 이란? 주택연금 4가지 장점과 지급정지 사유 6가지

주택연금이란?

주택연금은 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 만 55세 이상을 대상으로 평생 또는 정해진 기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보도 맡기고 본인 소유의 집에 살며 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다.

주택연금 가입요건

가입요건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이며, 부부 중 1명은 대한민국 국민이어야 한다. 부부 기준 공시 가격 등이 9억 원 이하 주택소유자여야 한다. 다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능하다. 공시 가격 등이 9억 원 초과 2주택자는 3년 이내에 1주택 매도하면 가능하다.

주택연금 4가지 장점

주택연금의 장점은 4가지가 있다. 먼저 평생 거주, 평생 지급이다. 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해준다. 부부 중 한 사람이 먼저 세상을 떠나도 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장해준다. 두 번째 장점은 국가가 보증한다는 것이다. 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없다. 세 번째로 합리적인 상속이 가능하다. 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌려준다. 연금 지급총액을 계산하는 방법은 ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자이다. 마지막으로 주택연금의 장점은 세제감면 혜택이다. 2019년부터 2021년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면해준다. 주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세인 본세는 25% 감면된다. 5억 원 초과 주택은 5억 원에 해당하는 재산세 즉 본세를 25% 감면해준다. 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세 본세액의 20%에 해당하는 교육세를 부담해야 한다. 주택 공시 가격 등은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장 및 군수가 산정한 가격이다. 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정하며 등록면허세 감면은 2021년 말에 일몰 예정이다. 다음은 주택연금 가입 시에 알아두어야 할 7가지이다. 주택연금의 보증기한은 종신이다. 소유자 및 배우자 사망 시까지 연금을 받을 수 있다. 이용 중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없으며, 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다. 다음으로 가입비인 초기보증료 및 연보증료이다. 가입비의 경우 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부한다. 연보증료는 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부한다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액인 대출잔액에 가산된다. 따라서 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다. 주택연금은 제3자인 형제나 자녀 등의 소유 주택을 담보로 하는 경우에는 이용할 수 없다. 담보의 제공으로 주택연금에서 1순위로 근저당권을 제공한다.

주택연금 지급정지 사유 6가지

주택연금의 지급이 정지되는 경우가 있다. 그 사유는 6가지로 나눠볼 수 있다. 첫째, 부부 모두 사망한 경우는 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능하다. 둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우로 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우이다. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(실거주 예외 인정 사유)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외된다. 셋째, 장기 미거주의 경우에는 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우이다. 단, 실거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외한다. 넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우로 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등의 경우다. 다섯째, 처분 조건 약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용하면 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 처분하지 않았을 경우 주택연금 지급이 정지된다. 여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등의 경우다. 만약 주택연금을 받고 내가 살고 있던 집이 재건축이나 재개발을 하는 경우에는 어떻게 될까? 가입 당시 재개발, 재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능하다. 이용 중에 재개발이나 재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보한다. 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발이나 재건축 조합 등에서 제공되는 이주비 대출을 받지 못하실 수 있다.