조정 지역 1 가구 2 주택 양도세 비과세 혜택받기

일시적 2주택자, 어떻게 세금을 아낄 수 있을까?

2주택 모두 조정지역에 있다면, 새 집 취득 시점에 따라 양도소득세가 다르다. 다주택자에 대한 세금 부담을 높이면서 일시적 2주택자는 주의가 필요하다. 조정지역 내에서 2주택자로 분류되면 양도소득세는 20%가 중과되고, 종합부동산세는 두 배로 높아진다. 취득세는 1~3%에서 8%로 최대 여덟 배가 높아진다. 다행스럽게도 새 집을 산 후 일정 기간 내에 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 인정되어 1주택자에게 부과되는 세금을 내면 된다. 양도세 비과세는 지역과 시점에 따라 다르다. 대부분 집을 갈아타려는 사람들은 다주택자가 아니라 일시적 2주택자로 인정받으려는 가장 큰 이유는 양도소득세 비과세 혜택으로 세금을 감면받기 위해서이다. 1가구 1 주택 소유주는 양도세가 9억 원까지 비과세로 인정되는데 일시적 2주택의 경우에도 이 혜택을 동일하게 양도세가 9억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 비규제지역에 있을 경우 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세가 적용된다. 하지만 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 계산이 복잡해진다. 정부가 각종 부동산 대책을 발표하며 규제를 강화하여 신규 주택의 취득 시점에 따라 세금 계산이 모두 달라진다. 2018년 9·13 대책이 발표되기 전에 새 집을 구입했다면 기존 주택을 3년 안에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2019년 12·16 대책이 발표된 이후 주택을 취득했다면 기존 주택을 1년 내 매도하고 새 집에 전입을 해야 한다. 대책 발표 이후인 2020년 2월 1일에 주택을 샀다면 2021년 1월 말까지 기존 주택을 매도하고, 새 집에 들어가야 비과세 혜택을 받을 수 있는 셈이다. 취득세를 낼 때도 일시적 2주택 여부가 중요하다. 지방세법 개정으로 2019년 8월부터 1주택을 보유한 자가 조정지역의 주택을 추가로 사면 취득세율이 1~3%에서 8%로 올랐다. 하지만 일시적 2주택자는 취득세 중과를 피할 수 있다. 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 1년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 두 번째 집을 살 때 1~3%의 취득세율로 신고해 세금을 낸 뒤 기간 내에 기존 주택을 팔면 된다. 단, 기간 내 처분하지 못할 경우 취득세 중과에 가산세까지 물어야 한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 기본은 비과세 요건이다. 비과세 요건은 비조정지역일 경우 2년 이상 보유하면 되고, 조정지역의 경우에는 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 한다. 하지만 매매가가 9억 원 초과분은 과세대상이다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것이다. 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.