아파트 공시 가격, 상가 건물 공시지가, 국민 은행 주택 가격, 단독 주택 공시가격 알아보기

주택 가격은 어떻게 공시 가 산출되는 것일까?

주택가격지수는 주택 시장을 대표하는 지표로서 시장의 상황을 진단하고 분석하는 데 있어 기초가 된다는 이용만의 2007년 연구가 있다. 국내에서 제공하고 있는 상가 건물 공시지가, 국민 은행 주택 가격, 단독 주택 공시 가격 등은 감정평가 가격지수로는 국민은행과 부동산 114가 있으며 이들은 표본주택의 가격을 이용해 라스파이레스(Laspeyres)식으로 주택 가격지수를 산출하였다. 여기서 라스파이레스는 주로 물가지수나 생산지수 작성에 주로 사용되는 방식으로 기준 시점의 수량과 가격을 고정시킨 상태에서 비교 시점의 가격의 변동분을 계산하는 방식이다. 따라서 이러한 산정 방식은 매월 선정된 표본주택에 한해 자료를 매월 수집할 수 있다는 시세 자료의 특성에 적합하다. 다만 라스파이레스 방식은 고정된 표본주택의 가격 변화를 제외한 다른 요소들을 고려하지 않기 때문에 왜곡된 결과를 낳을 수 있으며, 기준점으로부터 시간이 경과할 경우 일정 정도의 편의가 발생할 수 있다. 이창무와 동료들에 연구에 따르면 이러한 지수 산정 방식은 고가주택의 가격 변화가 지수 산정에 영향을 미칠 수 있고, 시세 자료의 특성으로 인한 시차 문제와 실거래 가격 간의 차이가 있는 것으로 나타났다. 이에 반해 실거래 가격지수는 실제 거래된 실거래 가격으로 작성되기 때문에 주택 가격에 대한 보다 객관적인 정보를 제공할 수 있다. 국내에서는 2006년 1월부터 실거래 가를 공개하면서 매매와 전세 그리고 주택과 아파트에 대한 정보를 쉽게 알 수 있게 되었다. 이를 토대로 한국감정원에서 매달 발표하고 있는 실거래 가격지수는 동일가중 반복매매 모형을 이용해 산정된 자료로서 개별 주택의 평균 변동률을 가격변동률로 가정하고 있다. 이 중 아파트 실거래 가격지수는 가계 자산 중 비중이 가장 큰 주택 종류 중 하나이면서 주택 시장의 큰 부분을 차지하는 아파트의 가격 정보를 제공하기 때문에 그 중요도가 높다. 일반적으로 실거래 가격지수 산정에는 반복매매모형(Repeat sales model)이 사용된다. 반복매매모형은 최소 두 번 이상 거래가 이루어진 주택의 가격 증감률을 계산하여 지수화 하는 방식이다. 하지만 실거래 가를 제공하는 여러 장점에도 불구하고 기존의 실거래가격지수에는 여러 문제점들이 있다. 먼저 자료의 특성상 거래가 발생하지 않을 경우 나타나는 자료 활용의 비효율성 문제가 있다. 예를 들어 동일한 조건을 가진 아파트의 거래가격이 반복적으로 관측되지 않으면 결과적으로 지수산정에서 제외가 되기 때문에 지수의 안전성에 문제를 야기할 수 있다. 또한, 두 시점 사이에서 주택 특성변화가 나타나는 상황을 고려하지 못한다. 가령 지수가 산정되는 두 시점 사이에 재개발 등과 같은 효과로 인해 주택의 특성이 변하게 되면 이때의 관측되는 가격 정보는 이전 시점과 비교했을 때 왜곡된 결과로 이어질 수 있다. 이에 주택의 특성이 변한 사례를 제외하는 방안이 제시되기도 하였으나, 이는 오히려 반복매매모형의 자료효율성 문제를 악화시켰다. 또한 매시점마다 관측되는 주택의 특성이 동일하지 않아 거래량의 빈도수에 따라 표본 편의가 발생할 수 있다. 만약 지수산정에 있어서 자주 반복되어 거래되는 주택들이 어떤 특성을 공유하게 된다면 이때의 표본 편의는 클 수밖에 없어 지수전반의 신뢰도에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 따라서 부동산 시장 상황을 보다 객관적으로 분석하기 위해서는 기존의 지수산정방식의 문제점들이 개선되어야 한다.