주거용 오피스텔 세금과 주택수 포함여부(취득세 양도소득세 종부세)

주거용 오피스텔 취득시

오피스텔 취득하면 청약 신청시에는 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 용도에 상관없이 오피스텔만 보유하고 있는 경우하면 주택청약에서 무주택자가 된다. 일반 매매인 경우 취득세율은 다음과 같다. 다음 세율은 주거용 오피스텔에 해당하는 사항이 아니고 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 다른 주택을 추가로 취득할 경우이다. 1주택자는 6억 이하는 1%, 6억 초과~ 9억 이하는 1~3%, 9억 초과는 3%의 세금을 낸다. 2주택일 경우 지역에 따라 세금이 달라진다. 조정대상지역을 소유하는 경우는 8%, 비조정대상지역을 소유하는 경우 6억 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 1~3%, 9억 초과는 3%이다. 3주택의 경우도 조정대상지역과 비조정대상지역일 경우에 따라 다르다. 3주택의 조정대상지역에 세율은 12%, 비조정대상지역은 8%이다. 4주택이상은 세율은 12%이다. 법인은 주택 수 상관없이 4%의 세금을 낸다. 취득세의 과세표준은 취득당시 가액으로 한다. 다만 연부로 취득하는 경우에는 연부금액인 매회 사실상 지급되는 금액을 말하며 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 제 1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액 표시가 없거나 그 신고가액이 제 4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 입증이 되는 경우에는 8월 12일 이후 취득하더라도 종전 세율인 3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%를 적용한다.

주거용 오피스텔 취득세와 주택수

오피스텔 분양권은 오피스텔을 취득하면 입주에 대한 권한을 부여받는다. 이를 분양권이라 한다. 취득이후 실제 사용하기 전인 등기 전까지는 주거용인지 상업용인지 용도의 확정이 이루어지지 않은 상태이므로 취득세 부분에서 오피스텔의 분양권은 주택 수로 산정되지 않는다. 그렇지만 이미 취득세를 납부하였고, 등기까지 완료되어 주택분 재산세가 과세되고 있다면, 주거용 오피스텔 취득세 계산시 주택수에 포함된다. 주택으로 인정되는 취득시점이 등기치는 날이다. 가령 분양권 상태가 아닌, 주거용으로 재산세를 납부하고 있는 오피스텔을 1채 보유하는 있는 사람이 아파트 등 주택을 추가로 매수한다면 2주택자가 된다. 단 주거용 오피스텔 취득세 계산시, 2020년 8월 11일 이전 매매계약을 체결한 경우에는 주택수에 포함되지 않는다. 주택수 산정일 기준으로 공시지가 1억 원 이하인 경우에도 주거용 오피스텔 취득세 계산시 주택수에 산정되지 않는다. 2주택을 소유하고 있는 다주택자라면 취득세 중과세율 적용 대상이다. 오피스텔은 중과세율 적용대상은 아니지만 보유하고 있다면 다른 주택 취득시 취득세율 결정에 관여하게 된다. 주거용 오피스텔 취득세는 4%이며, 다주택자가 취득하는 경우에도 동일하게 적용된다. 따라서 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합하여 최종적으로 납부해야할 취득세는 4.6%이다. 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면에서 오피스텔은 용도과 상관없이 적용대상이 아니다.