종합부동산세 납부 시 제외되는 주택 13가지(오피스텔, 분양권, 입주권, 재개발)

주택 수에 포함 여부

주택수에 포함되지 않는 부동산은 다음과 같다. 먼저 가정어린이집이다. 가정어린이집은 육아시설 공급을 장려하기 위하여 포함되지 않는다. 다음으로 노인복지주택이다. 노인복지주택의 경우 복지시설 운영에 필요하기 때문이다. 세 번째로 재개발사업 부지확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택이다. 이는 주택공급 사업에 필요하므로 제외된다. 네 번째로 주택 시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택이다. 이는 주택 공급사업 과정에서 발생하므로 제외된다. 다섯 번째는 저당권 실행으로 취득한 주택은 정상적 금융업 활동으로 취득한 것으로 보아 제외한다. 여섯 번째는 국가등록문화재 주택이다. 개발이 제한되어 투기대상으로 보기가 어렵다. 다음으로 농어촌 주택은 투기대상으로 보기 어렵다. 여덟 번째는 공시가격 1억 원 이하 주택이다. 단, 재개발 구역 등은 제외된다. 왜냐하면 주택시장 침체지역 등으로 배려가 필요하여 투기대상으로 보기 어렵다. 그렇다면 1억 원 이하 주택에 입주권과 분양권 오피스텔이 포함될까? 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 포함하여 계산한다. 오피스텔의 경우 시가표준금액이 1억 원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외한다. 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액인 공시지가의 합을 기준으로 한다. 그럼 오피스텔이 1억 원이 초과한다면 주택 수에 포함될까? 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다. 즉 과세대장에 어떻게 기재되어 있는지가 중요하다. 2020년 8월 12일 이후 신규 취득한 것부터 적용된다. 2020년 8월 12일 전에 매매 또는 분양계약을 체결한 경우도 주택 수에서 제외된다. 그렇다면 분양권과 입주권도 취득세가 중과되는 것일까? 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다. 나중에 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과하고 있다. 다음으로 공공주택사업자인 지방공사나 LH 등의 공공임대주택도 주택 수 산정 시 제외된다. 이는 공공임대주택 공급을 지원하기 위해서다. 열 번째로 주택 도시 기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택이다. 이는 정상적인 금융업 활동으로 취득한 것으로 보다 제외한다. 열한 번째는 사원용 주택이다. 사원용 주택은 기업 활동에 필요하기 때문에 주택 수 산정 시에 제외한다. 다음으로 주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택이다. 이는 주택 공급사업 과정에서 발생한 것으로 제외한다. 마지막으로 상속주택이다. 단 상속개시일로부터 5년 이내일 경우에 제외되는데 이는 투기목적과 무관하게 보유하게 된 것으로 보아 제외된다. 상속 주택에 대해 자세히 알아보자. 앞서 말한 것처럼 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1 주택 세율 1~3%가 적용된다. 하지만 조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하나, 상속 개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 그러나 상속주택을 5년이 지나 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 만약에 상속주택을 여러 명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 어떻게 될까? 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단한다. 단, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이라면 해당 주택에 거주하는 사람과 최연장 자순으로 판단한다. 부부 공동명의 주택이 있다면 어떻게 주택수가 계산될까? 부부가 공동 소유하는 경우 주택 수 계산방법은 세대 내에서 공동 소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1 주택을 소유하는 것으로 계산한다.