다가구 주택 취득세와 부부공동 명의 주택 취득세 계산방법

다주택자 취득세

2020년 8월 12일 주택 취득세 중과세 제도가 시행되었다. 다주택자가 주택을 취득할 경우 취득세 부담이 크게 늘어났다. 지방세법 13조 2에 따라 다주택 취득 시에는 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배인 4% 또는 4배인 8%를 합산하여 중과하도록 개정되었다. 또한 조정대상지역에서 두 번째 주택 취득 시에는 8%, 세 번째 이상 취득 시에는 12%의 취득세율이 적용된다. 다만 1 주택자가 이사 등의 사유로 일시적 2 주택이 되는 경우에는 이전에 살던 주택을 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 1 주택 세율이 적용된다. 조정대상지역에서 기존 2 주택을 소유한 자가 주택 한 채를 더 취득할 경우 12%의 취득세율이 적용된다. 시가 10억 원의 아파트를 매입할 경우 취득세 부담만 1억 2천만 원이 된다. 이렇게 취득세 부담이 늘어나기 때문에 주택수의 계산이 중요해졌다. 다음으로 취득세와 관련한 주택 계산 방법에 대해 알아보자. 아파트 분양권이 주택에 합산될까? 이전에는 주택 수에 포함되지 않았던 아파트 분양권도 시행일 이후 계약 시에는 분양권 소유자의 주택 수에 포함하도록 되었다. 즉, 분양권은 아직 주택의 실체는 없더라도 주택이 완공되면 주택 취득이 예정되어 있어 취득세 중과 주택 수에 포함된다. 단, 오피스텔 분양권은 오피스텔을 취득하기 전에는 주택으로 사용될 것인지 여부가 불분명하므로 주택 수에 포함하지 않고, 실제로 오피스텔 취득 시에 주택으로 사용하는 경우에 한해 주택 수에 합산한다. 재개발이나 재건축으로 인해 소유 주택이 철거되어 없는데 조합원 입주권이 주택 수에 합산될까? 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한, 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다. 조합원 입주권은 해당 주거용 건축물이 멸실되어 없더라도 주택 수에 합산한다. 아파트 매수 후 부부 공동명의로 등기하는 경우 주택 수 계산방법은 다음과 같다. 다주택자에 대한 취득세 중과는 개인이 아닌 세대가 기준이 된다. 법률상 부부는 동일세대로 보므로 공동명의로 등기하더라도 취득세 계산 시 주택 수는 1 주택으로 본다. 여기서 배우자란 사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 주의해야 할 것은 동일세대가 아닌 자가 공동명의로 등기되어 있는 경우에는 각각 주택 수에 포함한다는 것이다. 예를 들어 직장 때문에 주민등록을 옮기고 따로 살고 있는 딸이 부모님과 함께 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 딸의 입장에서도 주택 수 산정에 포함된다. 1 주택자인 부모님과 생계를 같이하는 아들이 주택을 신규로 매입할 경우 주택 수 계산은 어떻게 될까? 취득세 중과는 세대를 기준으로 하므로 아들이 세대분리를 하지 않고 부모님과 생계를 같이 하고 있다면 동일세대 2 주택으로 보아 취득세율 8%를 적용한다. 지방세법상 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하기 때문이다. 이 경우에는 아들이 주택을 취득하기 전에 주민등록을 이전하고 취득하는 것이 절세의 방법이다. 다만, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. 이 경우에도 자녀의 소득이 기준 중위소득(2021년 약 183만 원)의 40% 이상인 경우에는 별도 세대로 본다.