재건축 재개발 입주권의 재산세, 취득세, 조합원 세금계산 방법, 재산세 납부기준일

언제 조합원이 되었는가?

조합원 자격 취득 시점이 세금을 내는데 중요하다!

- 구역 지정 단계인 기본계획 수립 → 추진위 구성 → 안전 진단 → 정비구역 지정

- 사업 시행 단계인 조합 설립 인가→ 사업 시행 인가 → 시공사 선정 → 공사 계약 및 조합원 신탁등기 → 분양 공고 및 분양 신청(조합원) → 관리처분계획 인가

위 시기에서는 매년 내야 하는 보유세가 있다. 건물과 토지의 재산세가 있다. 종합부동산세는 토지는 해당하지 않고, 주택공시가격이 합산 6억 초과하는 자만 해당한다. 

공사 완료 단계인 철거 및 이주 → 착공 신고 → 입주자 모집 및 일반 분양 → 준공 인가·입주

사업 완료 단계인 등기 촉탁하고 조합 청산 및 해산

위 시기에 살 때는 승계조합원의 경우 건물지분 취득세와 토지지분 취득세를 내야한다.
팔 때 내는 세금은 양도소득세와 부가가치세가 있다.

 

재산세?

재산을 보유하고 있는 동안은 재산세를 내야 한다. 취득세는 부동산 보유에 대해 조세 부담 능력을 인정해 부과하는 세금을 말합니다. 재개발이나 재건축으로 구입한 ‘입주권’도 재산에 해당하므로 재산세 납부 기준일인 매년 6월 1일, 현재 소유자가 납세의무를 가진다. 관리처분계획 인가 전에는 현재 보유하고 있는 주택의 과세표준세율에 따라 매년 7월과 9월에 나눠서 부과되며, 관리처분계획 인가 후 철거가 진행된 이후에는 ‘토지’에 대해서만 재산세가 부과된다.

 

취득세?

건물지분과 대지지분을 취득할 때 내는 것이 취득세이다. 취득세와 양도소득세를 계산하기 위해 원조합원과 승계조합원의 개념을 알고 있어야 한다.

 

재개발의 경우

-원조합원은 정비구역 지정 이전 소유자로 즉, 재개발 계획을 세울 당시 집을 가지고 있던 사람

-승계조합원은 해당 지역이 정비구역으로 지정된 이후 집을 매수한 소유자

 

재건축의 경우

-원조합원은 관리처분계획 인가일 이전 소유자

-승계조합원은 관리처분계획 인가일 이후 소유자

 

취득세는 건물 지분 취득 시기와 대지지분 취득 시기에 따라 세금을 내는 시기가 다르다. 건물 지분에 대한 취득세는 원조합원과 승계조합원 모두 ‘완공일’을 기준으로 부과된다. 대지지분의 경우 원조합원은 조합에 맡긴 주택 소유권을 되찾는 것이므로, ‘취득세’가 발생하지 않는다. 승계조합원은 승계 취득 일에 따라 다르게 부과된다.

 

재개발의 경우 주택 멸실 전 주택일 때 매수했다면 주택의 취득세율을, 주택이 멸실된 이후 매수했다면 토지 취득가액에 대해 취득세 4.6%의 세율을 적용된다. 이 과정에서 취득세를 납부하게 되는데 재개발은 분담금의 2.96%(85㎡)의 세율을 적용한다.

 

 

생애최초 주택구입 시 취득세 감면 조건

조정 대상 지역 부동산 매매 시 취득세율, 입주권 양도세, 분양권 전매 양도세

종합부동산세 납부 시 제외되는 주택 13가지(오피스텔, 분양권, 입주권, 재개발)